Chính sách vay mua NOXH năm 2026
Người có nhu cầu mua nhà ở xã hội (NOXH) có thể tìm hiểu các chương trình tín dụng ưu đãi để giảm áp lực tài chính khi mua nhà. Trong năm 2026, có hai nguồn vay chính là Ngân hàng Chính sách xã hội và các ngân hàng thương mại tham gia chương trình tín dụng NOXH.
- Ngân hàng Chính sách xã hội: lãi suất 5,4%/năm; mức vay tối đa 80% giá trị hợp đồng; thời hạn tối đa 25 năm.
- Ngân hàng thương mại: lãi suất cho người mua nhà là 6,5%/năm trong giai đoạn 01/07/2026–31/12/2026.
- Người dưới 35 tuổi: có chương trình ưu đãi lãi suất riêng với thời gian ưu đãi theo cơ chế 5 năm đầu và 10 năm tiếp theo.
Lưu ý: Lãi suất ngân hàng thương mại được công bố theo từng giai đoạn. Mức lãi suất nêu trên không mặc nhiên cố định trong toàn bộ thời hạn vay.
1. Người mua nhà ở xã hội có thể vay vốn từ những nguồn nào?
Hiện nay, người mua hoặc thuê mua NOXH có thể tìm hiểu hai hệ thống tín dụng chính:
1.1. Ngân hàng Chính sách xã hội
Đây là chương trình cho vay ưu đãi dành cho những đối tượng đủ điều kiện theo quy định về nhà ở xã hội. Chính sách có quy định cụ thể về lãi suất, tỷ lệ vay tối đa và thời hạn vay.
1.2. Ngân hàng thương mại
Người mua NOXH tại các dự án đủ điều kiện có thể tiếp cận chương trình tín dụng thông qua các ngân hàng thương mại tham gia. Khoản vay được xem xét dựa trên thu nhập, khả năng trả nợ, hồ sơ tín dụng và các điều kiện của ngân hàng.
1.3. Chương trình ưu đãi dành cho người dưới 35 tuổi
Đây không phải một nguồn vốn độc lập thứ ba. Chương trình này áp dụng cơ chế lãi suất riêng đối với người dưới 35 tuổi vay mua NOXH thông qua các ngân hàng thương mại tham gia, nếu đáp ứng đủ điều kiện.
2. Bảng so sánh hai chương trình vay mua NOXH
| Tiêu chí | Ngân hàng Chính sách xã hội | Ngân hàng thương mại theo chương trình NOXH |
|---|---|---|
| Lãi suất | 5,4%/năm | 6,5%/năm trong giai đoạn 01/07–31/12/2026 |
| Mức vay tối đa | Tối đa 80% giá trị hợp đồng mua hoặc thuê mua NOXH. | Do ngân hàng xem xét, thẩm định và thỏa thuận; không áp dụng chung một tỷ lệ tối đa cho mọi khách hàng theo chương trình này. |
| Thời hạn vay | Tối đa 25 năm kể từ ngày giải ngân khoản vay đầu tiên. | Theo phương án vay và chính sách của ngân hàng. |
| Đối tượng | Người thuộc diện được vay vốn theo quy định, đáp ứng điều kiện của chương trình. | Người mua NOXH tại dự án đủ điều kiện và đáp ứng tiêu chuẩn cấp tín dụng. |
| Thẩm định khả năng trả nợ | Có. Phải chứng minh thu nhập và khả năng trả nợ. | Có. Ngân hàng đánh giá thu nhập, lịch sử tín dụng và tài sản bảo đảm. |
| Tài sản bảo đảm | Thực hiện theo quy định của chương trình, thường gắn với tài sản hình thành từ vốn vay. | Theo điều kiện cấp tín dụng và thỏa thuận với ngân hàng. |
| Điểm cần chú ý | Nguồn vốn, hồ sơ và tiến độ giải ngân thực tế tại địa phương. | Lãi suất được công bố theo giai đoạn; cần hỏi rõ điều kiện điều chỉnh lãi suất và phí vay. |
3. Chính sách vay tại Ngân hàng Chính sách xã hội
3.1. Lãi suất vay
Lãi suất cho vay NOXH tại Ngân hàng Chính sách xã hội là 5,4%/năm theo mức được công bố tại thời điểm cập nhật bài viết.
Lãi suất nợ quá hạn bằng 130% lãi suất cho vay. Người vay cần chủ động cân đối dòng tiền để tránh phát sinh nợ quá hạn.
3.2. Mức vay tối đa
Đối với mua hoặc thuê mua NOXH, mức vốn vay tối đa bằng 80% giá trị hợp đồng.
Ví dụ: Nếu giá trị hợp đồng mua căn hộ là 1,5 tỷ đồng:
- Khoản vay tối đa theo tỷ lệ 80%: 1,2 tỷ đồng.
- Phần giá trị còn lại người mua cần tự chuẩn bị: 300 triệu đồng.
Ví dụ chỉ minh họa tỷ lệ vay tối đa, chưa bao gồm các khoản chi phí khác. Khoản vay được duyệt thực tế có thể thấp hơn mức tối đa.
3.3. Thời hạn vay
Thời hạn cho vay do ngân hàng và khách hàng thỏa thuận căn cứ vào khả năng trả nợ, nhưng không vượt quá 25 năm kể từ ngày giải ngân khoản vay đầu tiên.
3.4. Điều kiện cơ bản
- Thuộc đối tượng được vay vốn theo quy định hiện hành.
- Có giấy đề nghị vay vốn và hồ sơ mua hoặc thuê mua NOXH hợp pháp.
- Có thu nhập và khả năng trả nợ theo cam kết.
- Đáp ứng yêu cầu về tài sản bảo đảm và các điều kiện thẩm định.
- Hoàn thiện các giấy tờ theo yêu cầu của Ngân hàng Chính sách xã hội.
3.5. Nộp hồ sơ ở đâu?
Người vay nên liên hệ Ngân hàng Chính sách xã hội tại địa phương nơi có dự án để xác nhận thủ tục, điều kiện tiếp nhận hồ sơ, nguồn vốn và kế hoạch giải ngân.
4. Chương trình vay qua ngân hàng thương mại
4.1. Lãi suất áp dụng trong nửa cuối năm 2026
Theo Công văn số 5341/NHNN-CSTT ngày 19/06/2026, lãi suất trong chương trình tín dụng theo Nghị quyết 33/NQ-CP được công bố như sau, trong thời gian từ ngày 01/07/2026 đến hết ngày 31/12/2026:
| Đối tượng vay | Lãi suất áp dụng | Thời gian áp dụng |
|---|---|---|
| Người mua nhà | 6,5%/năm | 01/07/2026–31/12/2026 |
| Chủ đầu tư dự án | 7%/năm | 01/07/2026–31/12/2026 |
Mức lãi suất dành cho chủ đầu tư được đưa vào để người đọc phân biệt với lãi suất dành cho cá nhân mua nhà. Đây là hai nhóm vay khác nhau.
4.2. Mức vay và thời hạn
Đối với cá nhân mua NOXH, khoản vay và thời hạn trả nợ được ngân hàng xem xét dựa trên các yếu tố như:
- Giá trị căn hộ và số tiền khách hàng tự có.
- Thu nhập thực tế và mức chi tiêu hằng tháng.
- Các khoản vay đang tồn tại và lịch sử tín dụng.
- Giá trị tài sản bảo đảm.
- Chính sách tín dụng và phương án trả nợ của ngân hàng.
4.3. Cần hỏi rõ trước khi ký hợp đồng vay
- Lãi suất áp dụng tại thời điểm giải ngân.
- Thời điểm và cách thức điều chỉnh lãi suất.
- Mức lãi suất sau giai đoạn ưu đãi.
- Lịch trả nợ gốc, lãi hằng tháng.
- Phí trả nợ trước hạn và các chi phí liên quan.
- Điều kiện giải ngân theo tiến độ thanh toán căn hộ.
5. Chính sách ưu đãi cho người dưới 35 tuổi
Người dưới 35 tuổi mua NOXH có thể được hưởng chương trình ưu đãi lãi suất riêng tại các ngân hàng thương mại tham gia, nếu đáp ứng điều kiện của chương trình và điều kiện cấp tín dụng.
5.1. Cơ chế ưu đãi trong 15 năm
| Giai đoạn vay | Cơ chế ưu đãi | Mức công bố cho kỳ 01/07–31/12/2026 |
|---|---|---|
| 5 năm đầu | Thấp hơn 2% /năm so với lãi suất cho vay trung, dài hạn bằng VND bình quân của bốn ngân hàng thương mại nhà nước gồm Agribank, BIDV, Vietcombank và VietinBank | 6,5% /năm |
| 10 năm tiếp theo | Thấp hơn 1% /năm so với mức lãi suất tham chiếu của 4 ngân hàng nói trên. | 7,5%/năm |
5.2. Ai nên tìm hiểu chương trình này?
- Người chưa đủ 35 tuổi và có nhu cầu vay mua NOXH.
- Người đang chuẩn bị hồ sơ đăng ký mua hoặc đã có hợp đồng mua căn hộ tại dự án đủ điều kiện.
- Người có thu nhập và phương án trả nợ đáp ứng yêu cầu của ngân hàng.
Điều kiện về độ tuổi không thay thế điều kiện mua NOXH hoặc điều kiện cấp tín dụng. Người vay cần xác nhận với ngân hàng về cách xác định tuổi, thời điểm áp dụng và hồ sơ cần cung cấp.
6. Danh sách 9 ngân hàng tham gia chương trình
Theo danh sách công bố cho chương trình vay mua NOXH dành cho người dưới 35 tuổi, có 9 ngân hàng thương mại tham gia:
Danh sách trên là các ngân hàng tham gia chương trình ưu đãi dành cho người trẻ dưới 35 tuổi. Điều kiện triển khai, tiếp nhận hồ sơ và giải ngân thực tế cần được xác nhận trực tiếp tại từng ngân hàng.
7. Điều kiện và hồ sơ vay vốn cần chuẩn bị
7.1. Phân biệt điều kiện mua NOXH và điều kiện vay ngân hàng
Được xác định đủ điều kiện mua NOXH không đồng nghĩa chắc chắn được ngân hàng phê duyệt khoản vay. Người đăng ký cần đáp ứng cả quy định về mua nhà và yêu cầu thẩm định tín dụng.
| Nội dung | Cần kiểm tra |
|---|---|
| Điều kiện mua NOXH | Đối tượng, điều kiện về nhà ở, thu nhập và giấy tờ theo quy định áp dụng tại thời điểm nộp hồ sơ. |
| Khả năng trả nợ | Thu nhập ổn định, các khoản chi tiêu, dư nợ hiện tại và số tiền có thể trả mỗi tháng. |
| Hồ sơ căn hộ | Hợp đồng mua hoặc thuê mua, thông tin dự án và tiến độ thanh toán. |
| Tài sản bảo đảm | Giấy tờ và điều kiện bảo đảm tiền vay theo yêu cầu của ngân hàng. |
| Lịch sử tín dụng | Khoản vay đang có, tình trạng trả nợ và các nghĩa vụ tín dụng khác. |
7.2. Danh sách giấy tờ nên chuẩn bị
- Giấy đề nghị vay vốn theo mẫu của ngân hàng.
- Căn cước công dân và giấy tờ cá nhân liên quan.
- Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân nếu được yêu cầu.
- Hồ sơ chứng minh đối tượng và điều kiện mua NOXH.
- Hợp đồng mua hoặc thuê mua NOXH và giấy tờ liên quan đến dự án.
- Hợp đồng lao động, xác nhận lương, sao kê thu nhập hoặc giấy tờ chứng minh nguồn thu phù hợp với trường hợp của người vay.
- Thông tin về các khoản vay hiện có và nghĩa vụ trả nợ.
- Hồ sơ tài sản bảo đảm và giấy tờ chứng minh vốn tự có nếu ngân hàng yêu cầu.
Danh sách trên mang tính tham khảo. Thành phần hồ sơ chính thức phụ thuộc chương trình vay, tình trạng của khách hàng và yêu cầu của ngân hàng tiếp nhận.
8. Những lưu ý quan trọng trước khi vay mua NOXH
8.1. Không chỉ nhìn vào lãi suất ban đầu
Một khoản vay có lãi suất ưu đãi thấp vẫn có thể tạo áp lực tài chính nếu số tiền vay quá lớn hoặc thời hạn trả nợ không phù hợp. Hãy tính cả tiền gốc, tiền lãi, chi phí sinh hoạt và các khoản dự phòng.
8.2. Chuẩn bị đủ vốn tự có
Ngoài phần tiền không được ngân hàng tài trợ, người mua nên dự trù chi phí phát sinh, khoản thanh toán theo tiến độ và quỹ dự phòng khi thu nhập bị gián đoạn.
8.3. Xác nhận chính xác chương trình vay
Nếu dưới 35 tuổi, hãy hỏi rõ khoản vay có được áp dụng chương trình ưu đãi dành cho người trẻ mua NOXH hay chỉ là gói vay mua nhà thông thường của ngân hàng.
8.4. Không mặc định hồ sơ mua nhà được duyệt là hồ sơ vay được duyệt
Chủ đầu tư và ngân hàng thực hiện các bước đánh giá khác nhau. Nên chủ động trao đổi với ngân hàng trước khi đến thời điểm phải thanh toán theo hợp đồng.
8.5. Kiểm tra lãi suất sau ngày 31/12/2026
Các mức lãi suất 6,5%/năm và 7,5%/năm trong bài được xác định theo kỳ công bố từ ngày 01/07/2026 đến ngày 31/12/2026 đối với các chương trình tương ứng. Người vay cần cập nhật văn bản mới và xác nhận cách tính lãi suất áp dụng cho khoản vay của mình.
9. Nên lựa chọn chương trình vay nào?
Nên tìm hiểu Ngân hàng Chính sách xã hội trước, kiểm tra điều kiện, nguồn vốn tại địa phương và mức vay có thể được phê duyệt.
Trường hợp 2: Muốn vay qua ngân hàng thương mạiNên so sánh hạn mức vay, thời hạn trả nợ, cách điều chỉnh lãi suất, phí trả nợ trước hạn và điều kiện giải ngân tại các ngân hàng tham gia.
Trường hợp 3: Người dưới 35 tuổiNên hỏi trực tiếp về chương trình ưu đãi dành cho người trẻ, mức lãi suất đang áp dụng và điều kiện duy trì ưu đãi trong từng giai đoạn.
Kết luận: Không có một phương án vay phù hợp với tất cả mọi người. Người mua NOXH nên lựa chọn dựa trên tổng chi phí vay, khả năng trả nợ thực tế, điều kiện tiếp cận vốn và tính ổn định của thu nhập, thay vì chỉ so sánh lãi suất quảng cáo ban đầu.
10. Nguồn tham khảo và căn cứ chính sách
-
Luật Nhà ở số 27/2023/QH15
Đặc biệt lưu ý các quy định về chính sách phát triển nhà ở xã hội, đối tượng được hưởng chính sách và chính sách tín dụng ưu đãi.
-
Nghị định 100/2024/NĐ-CP
về phát triển và quản lý nhà ở xã hội; đồng thời tham khảo các văn bản sửa đổi, bổ sung, bao gồm:
- Nghị định 261/2025/NĐ-CP và các văn bản sửa đổi, bổ sung liên quan .
- Nghị định 192/2025/NĐ-CP và Nghị định 54/2026/NĐ-CP, tùy nội dung quy định cần tra cứu.
- Nghị quyết 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.
- Công văn 4290/NHNN-TD ngày 29/5/2025 về triển khai chương trình cho vay mua nhà ở xã hội dành cho người trẻ dưới 35 tuổi. Liên kết dẫn tới bài thông tin của Bảo hiểm tiền gửi Việt Nam về việc triển khai chương trình.
-
Công văn 2382/NHNN-TD ngày 31/3/2026
về sửa đổi, bổ sung một số nội dung hướng dẫn chương trình cho vay nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ theo Nghị quyết 33/NQ-CP.
Lưu ý: Liên kết trên dẫn tới trang tra cứu văn bản. Hãy tìm chính xác số hiệu “2382/NHNN-TD” để mở văn bản tương ứng.
- Công văn 5340/NHNN-CSTT ngày 19/6/2026 về lãi suất cho vay người trẻ dưới 35 tuổi mua nhà ở xã hội.
- Công văn 5341/NHNN-CSTT ngày 19/6/2026 về lãi suất cho vay nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và các chương trình liên quan theo Nghị quyết 33/NQ-CP.
Lưu ý: Các chính sách tín dụng và mức lãi suất có thể thay đổi theo từng thời kỳ. Người đọc nên kiểm tra văn bản gốc, văn bản sửa đổi, bổ sung và thông báo mới nhất của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam trước khi thực hiện thủ tục vay vốn.
Cập nhật nội dung: tháng 10/2026.